1. Consideraciones generales sobre el Decreto 2/2012
Uno de los aspectos de más actualidad en relación a la disciplina urbanística son las viviendas y asentamientos irregulares en suelo no urbanizable al haber originado un problema social la indisciplina generalizada, no sólo provocada por la actitud incumplidora de tantos particulares sino de la inacción de las administraciones y de una regulación mejorable.
La continua reivindicación de asociaciones de propietarios de viviendas llevó a la Junta de Andalucía a reaccionar con el Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en el suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, además de con una reforma paralela del Reglamento de Disciplina Urbanística y la LOUA en la que se introdujo el concepto de situación asimilada a fuera de ordenación endureciento al mismo tiempo la protección de la legalidad de edificaciones irregulares con la ampliación de plazo para la restauración del orden jurídico perturbado de cuatro a seis años.
Este endurecimiento también abarcó el aspecto más importante para los propietarios de estas viviendas que es la inscripción en el registro de la propiedad, al complicarse enormenente los requistos y costes tradicionales para la inscripción por la vía de la legislación urbanística autonómica en estos casos por la complejidad del trámite del reconocimiento de situación asimilada a fuera de ordenación.
Por tales motivos, la reforma no tuvo buena acogida por asociaciones de propietarios de este tipo de viviendas dado que el reconocimiento de situación asimilada a fuera de ordenación lo único que realmente aporta, a costa de nuevos deberes, es la posibilidad, y no en todos los casos, de contratación de los suministros de luz y agua, algo que la mayoría de propietarios ya tenían. La inscripción en el registro de la propiedad de las viviendas era algo que se podía conseguir de una forma mucho más simple con la legislación de suelo nacional.
Sin embargo, la cuestión no quedó ahí, dado que en suelo urbano, esta regulación fue perjudicial dado que hasta dicha reforma, se venían otorgando licencias de primera ocupación de edificios en situación asimilada a fuera de ordenación, es decir, cuando había transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado. Sin embargo, con esta reforma de la LOUA, ya no cabía otorgar dichas licencias de primera ocupación, mucho más atractivo y comercial para cualquier edificio, sino que lo que cabía es ese reconocimiento, tras un tedioso procedimiento.
Donde si es un acierto esta regulación y a los que si que beneficia es a los propietarios de viviendas en asentamientos rurales y hábitat rural diseminados a los efectos de su regularización vía planeamiento.
2. LAS ORDENANZAS DE HABITABILIDAD Y DE IDENTIFICACIÓN DE EDIFICACIONES AISLADAS Y ASENTAMIENTOS
La finalidad del Decreto 2/2012 como se ha expuesto es la declaración de situación asimilada a fuera de ordenación así como la de prever la regularización de asentamientos irregulares en suelo no urbanizable, que en algunos casos, llegan a ser verdaderas urbanizaciones.
Para ello, el Decreto exige la identificación de las edificaciones aisladas y asentamientos en el plan general o al menos en un avance de plan general y una ordenanza de criterios mínimos de habitabilidad. Es decir, un trámite previo complejo y tedioso que pocos ayuntamientos han tramitado. Respecto al avance de plan general, podrá evitarse si se justifica que el municipio no tiene asentamientos en suelo no urbanizable.
Tanto el avance del plan general como las normas de habitabilidad seguirán los criterios establecidos en la Orden de 1 de marzo de 2013, por la que se aprueban las Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística en desarrollo de los artículos 4 y 5 del Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía.
El trámite del avance será el siguiente:
a) Aprobación inicial por el Pleno municipal.
b) Información pública y audiencia a los interesados por el plazo mínimo de treinta días para la presentación de reclamaciones y sugerencias.
c) Resolución de todas las reclamaciones y sugerencias presentadas dentro del plazo y aprobación definitiva por el Pleno municipal.
d) El Avance deberá ser publicado en el Boletín Oficial de la Provincia.
El avance contendrá una memoria y unos planos. La memoria incluirá las determinaciones del suelo no urbanizable y sus categorías así como los criterios adoptados para la identificación de los asentamientos y ámbitos de habitat rural diseminado. Los planos fundamentalmente identificarán delimitarán los asentamientos que cumplen los requisitos del Decreto 2/2012, además de tener otro contenido informativo como es la delimitación de las distintas clases y categorías de suelo. Las normas de habitabilidad incluirán también las de accesibilidad necesarias.
Actualmente, según la Disposición Adicional Primera de la LOUA, los Ayuntamientos están obligados en el plazo de dos años a identificar las edificaciones aisladas y asentamientos, transcurrido el cual, la Junta de Andalucía los sustituirá previo requerimiento y acuerdo:
Disposición adicional primera. Medidas para la identificación de edificaciones aisladas en suelo no urbanizable. Los municipios que, a la entrada en vigor de la presente ley, no hayan iniciado el procedimiento para la identificación de las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable deberán hacerlo en el plazo de dos años desde la entrada en vigor de esta ley, de acuerdo con lo previsto en el artículo 4 del Decreto 2/2012, de 10 de enero (…). Habiendo transcurrido el plazo a que se refiere el párrafo anterior sin que se haya iniciado tal procedimiento o, en caso de haberse iniciado, transcurrido un plazo de dos años desde el inicio sin que dicho procedimiento hubiera culminado, la Consejería competente en materia de urbanismo, previo requerimiento y acuerdo con el municipio correspondiente, sustituirá la inactividad municipal.
Ficha de asentamiento del avance del municipio de Sanlúcar de Barrameda
MOLINA CABALLERO hace un interesante balance a fecha de 2015 de los resultados de este Decreto. Según la autora, a finales de 2015 un total de 345 municipios habían aprobado Avances o Declaraciones de Innecesariedad, lo que supone el 44 % de los municipios andaluces. En todas las provincias los Ayuntamientos han optado mayoritariamente por declarar la innecesariedad de la aprobación de Avances, mientras que un 20 % de los municipios han redactado documentos de Avance para la identificación de asentamientos.
En relación con los asentamientos urbanísticos, en cumplimiento del Decreto 2/2012, la autora destaca que dos tercios de los municipios andaluces no han iniciado aún trámite alguno, un 20 % han aprobado declaraciones de innecesariedad y un 14 %, tramitado o aprobado Avance. La Ley 6/2016 de 1 de junio introduce en la Disposición adicional quinta sobre el régimen de los asentamientos urbanísticos existentes en suelo no urbanizable que se incorporan al planeamiento urbanístico posibilitando el posible otorgamiento de licencia provisional de uso. Tanto la modulación de asentamientos hasta la efectiva incorporación al proceso urbanístico como el cumplimiento de deberes y cargas cuya forma y plazos pueden ser objeto de seguimiento por este centro directivo.